【成功案例】利用查封，迫使欠款人主动还款

西安某某企业咨询管理有限公司是某知名瓷砖品牌陕西区域代理商，向陕西某某装饰工程有限责任公司长期供应瓷砖，有一项目27万元尾款多次催要未果，咨询管理公司老板一气之下不愿与装饰工程公司继续合作。陕西丰东律师事务所付辉主任团队作为西安某某企业咨询管理有限公司法律顾问，随代理其于2019年7月26日向新城区法院申请诉前财产保全，该院次日作出财产保全裁定，查封被申请人陕西某某装饰工程有限责任公司在某银行股份有限公司西安金花路支行银行账户。陕西某某装饰工程有限责任公司随请求和解，达成还款和解协议后，我们于2019年8月14日向法院申请解除上述保全措施。

【成功案例】利用轮候查封，化解两笔债务

陕西丰东律师事务所付辉主任团队是某集团公司法律顾问，该集团子公司在湖北一在建工程项目因垫资款六千多万未支付而被建筑公司诉诸法院，土地及地上建筑物也被建筑公司采取了诉讼财产保全措施。土地出让款加工程款，该在建工程的合理价值是八千多万。但是该案一旦进入执行阶段，在建工程一旦留拍有贬值的风险。与此同时，集团公司还有一笔一千多万的债务在西安中院执行阶段，集团公司其他资产也有被低价处置的风险。经过努力和策划，执行阶段子公司为集团公司此笔债务提供担保，西安中院对湖北土地进行了轮候查封。由于该在建项目是为了支持当地农业产业政策的发展，当地政府不希望项目流产，找收购方进行收购，经过数轮谈判，最终收购方清偿了两笔债务进行了股权收购。

【成功案例】房屋查封以后，法院可以提取查封物的租金作为偿债资产

2018年11月，陕西丰东律师事务所付辉主任团队在代理一宗执行案时，发现被执行人的多处房产之前已经被其他法院查封，一直未处置，其中有两处查封的房产出租给他人用于经营某医院，首封法院没有提取租金。于是我们申请法院提取租金，法院向该医院发出协助执行通知书，要求将2019年1月起将租金交付到法院。但该医院负责人迟迟不交，不配合执行，法院作出罚款50万决定，今年9月，该医院将9个月的租金四十多万交到法院。

【成功案例】利用首个轮候查封，获得房产处置权。

陕西丰东律师事务所付辉主任团队曾代理某农业产业化担保公司一宗一千多万的公证强制执行案。其中涉及被执行人办公房的执行，该房屋抵押登记给农业公司，享有优先受偿权，但是因另一案被法院诉讼财产保全，查封在先。执行立案后，对该房屋进行了首个轮候查封。由于首封是诉讼财产保全，保全法院在首先采取查封措施后超过一年未对被保全财产进行处分，在先轮候查封的执行法院可以商请保全法院将被保全财产移送执行。在首封满一年后，我们申请将该查封财产移送执行，该房产最终受偿230多万。

法律法规汇总

一、未经查封，人民法院不得对财产进行评估、拍卖、变卖、以物抵债等处分。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十六条“对被执行的财产，人民法院非经查封、扣押、冻结不得处分。对银行存款等各类可以直接扣划的财产，人民法院的扣划裁定同时具有冻结的法律效力。”

二、被执行人对查封财产不得移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条被“执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。　　

   第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。

人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”

三、抵押权人受抵押担保的债权数额自收到人民法院查封通知时起不再增加。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十七条“人民法院查封、扣押被执行人设定最高额抵押权的抵押物的，应当通知抵押权人。抵押权人受抵押担保的债权数额自收到人民法院通知时起不再增加。人民法院虽然没有通知抵押权人，但有证据证明抵押权人知道查封、扣押事实的，受抵押担保的债权数额从其知道该事实时起不再增加。”

四、对参与被执行人财产的具体分配，应当由首先查封、扣押或冻结的法院主持进行。

《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》“91．对参与被执行人财产的具体分配，应当由首先查封、扣押或冻结的法院主持进行。首先查封、扣押、冻结的法院所采取的执行措施如系为执行财产保全裁定，具体分配应当在该院案件审理终结后进行。”

五、轮候查封不是查封，轮候查封法院没有处分权。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零三条“财产保全采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。人民法院保全财产后，应当立即通知被保全财产的人。财产已被查封、冻结的，不得重复查封、冻结。”

六、保全法院在首先采取查封、扣押、冻结措施后超过一年未对被保全财产进行处分的，除被保全财产系争议标的外，在先轮候查封、扣押、冻结的执行法院可以商请保全法院将被保全财产移送执行。

《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》(2007年9月11日　法函[2007]100号)

“北京市高级人民法院：你院《关于查封法院全部处分标的物后，轮候查封的效力问题的请示》(京高法[2007]208号)收悉。经研究，答复如下：

　　根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15号)第[二十八条]第一款的规定，轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效，故人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力。同时，根据上述司法解释第三十条的规定，人民法院对已查封、扣押、冻结的财产进行拍卖、变卖或抵债的，原查封、扣押、冻结的效力消灭，人民法院无需先行解除该财产上的查封、扣押、冻结，可直接进行处分，有关单位应当协助办理有关财产权证照转移手续。”

 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十一条 “保全法院在首先采取查封、扣押、冻结措施后超过一年未对被保全财产进行处分的，除被保全财产系争议标的外，在先轮候查封、扣押、冻结的执行法院可以商请保全法院将被保全财产移送执行。但司法解释另有特别规定的，适用其规定。保全法院与在先轮候查封、扣押、冻结的执行法院就移送被保全财产发生争议的，可以逐级报请共同的上级法院指定该财产的执行法院。共同的上级法院应当根据被保全财产的种类及所在地、各债权数额与被保全财产价值之间的关系等案件具体情况指定执行法院，并督促其在指定期限内处分被保全财产。”

《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》(2007年9月11日　法函[2007]100号)

“北京市高级人民法院：你院《关于查封法院全部处分标的物后，轮候查封的效力问题的请示》(京高法[2007]208号)收悉。经研究，答复如下：

　　根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15号)第[二十八条]第一款的规定，轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效，故人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力。同时，根据上述司法解释第三十条的规定，人民法院对已查封、扣押、冻结的财产进行拍卖、变卖或抵债的，原查封、扣押、冻结的效力消灭，人民法院无需先行解除该财产上的查封、扣押、冻结，可直接进行处分，有关单位应当协助办理有关财产权证照转移手续。”

 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十一条 “保全法院在首先采取查封、扣押、冻结措施后超过一年未对被保全财产进行处分的，除被保全财产系争议标的外，在先轮候查封、扣押、冻结的执行法院可以商请保全法院将被保全财产移送执行。但司法解释另有特别规定的，适用其规定。保全法院与在先轮候查封、扣押、冻结的执行法院就移送被保全财产发生争议的，可以逐级报请共同的上级法院指定该财产的执行法院。共同的上级法院应当根据被保全财产的种类及所在地、各债权数额与被保全财产价值之间的关系等案件具体情况指定执行法院，并督促其在指定期限内处分被保全财产。”

七、已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权（该债权以下简称优先债权），自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。

《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》“一、 执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产。但已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权（该债权以下简称优先债权），自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。二、 优先债权执行法院要求首先查封法院将查封财产移送执行的，应当出具商请移送执行函，并附确认优先债权的生效法律文书及案件情况说明。”

八、诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条 诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，并适用本规定第二十九条关于查封、扣押、冻结期限的规定。

九、没有进行权属登记的房屋虽不能查封，但是可以进行预查封。

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）“十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；　（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”

“十六、国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。”

十、查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条　查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。

十一、本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋符合一定条件也可以执行。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条 金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：第二十条 金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意>参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。